Die Norm im Wortlaut
§ 556 Absatz 3 BGB — Sätze 2 und 3
„Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.“
„Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“Stand 18.08.2026 · nachzulesen bei gesetze-im-internet.de
Zwei Dinge stehen hier, die man leicht überliest. Erstens: Es kommt auf das Zugehen an, nicht auf das Datum auf dem Brief. Zweitens: Ausgeschlossen ist die Nachforderung — nicht die Abrechnung selbst.
Prüfen Sie Ihre Daten
War die Abrechnung rechtzeitig?
KostenlosMeist der 31. Dezember. Steht oben auf der Abrechnung.
Der Tag, an dem sie bei Ihnen ankam — nicht ihr Briefdatum.
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Endet der Abrechnungszeitraum am 31.12.2024, muss die Abrechnung spätestens am 31.12.2025 bei Ihnen sein. Kommt sie im März 2026, ist die Nachforderung weg.
Das Guthaben bleibt Ihres
Der wichtigste Satz zu diesem Thema, und der am seltensten gesagte: Die Ausschlussfrist wirkt nur zugunsten des Mieters. Ergibt die verspätete Abrechnung ein Guthaben, muss der Vermieter es auszahlen. Er kann sich nicht auf seine eigene Verspätung berufen, um Ihnen Geld vorzuenthalten.
Sie dürfen die Abrechnung auch weiterhin verlangen
Der Anspruch auf Rechnungslegung bleibt bestehen (§ 259 BGB). Wenn gar keine Abrechnung kommt, können Sie sie einfordern — und Sie sollten es tun, denn ohne Abrechnung wissen Sie nicht, ob Ihnen ein Guthaben zusteht.
Ein zweiter Hebel: Solange nicht abgerechnet ist, können Sie laufende Vorauszahlungen unter Umständen zurückhalten. Das ist allerdings ein scharfes Schwert — vorher beraten lassen.
Wann der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat
Die Ausnahme im Gesetzestext ist eng. Der Vermieter muss darlegen, dass die Verzögerung außerhalb seines Einflussbereichs lag und er alles Zumutbare getan hat. Was in der Praxis nicht ausreicht:
- „Die Hausverwaltung war zu langsam.“ Deren Verschulden wird dem Vermieter zugerechnet.
- „Wir hatten einen Eigentümerwechsel.“ Organisationsfragen entlasten nicht.
- „Es war viel zu tun.“ Personalmangel ist kein Grund.
Anerkannt wird dagegen etwa, dass ein Dritter die nötigen Daten trotz Mahnung nicht liefert — etwa ein Wasserversorger, der die Verbrauchsabrechnung nicht erstellt. Und selbst dann muss der Vermieter unverzüglich abrechnen, sobald die Daten vorliegen.
Ihre eigene Frist läuft auch
Die Regelung ist symmetrisch, und die zweite Hälfte betrifft Sie:
§ 556 Absatz 3 BGB — Satz 5
„Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.“
Sie haben also ebenfalls zwölf Monate — gerechnet ab dem Tag, an dem die Abrechnung bei Ihnen ankam. Danach sind inhaltliche Einwendungen verloren, selbst wenn die Abrechnung offensichtlich falsch war.
Beides gilt gleichzeitig
Eine verspätete Abrechnung mit einer Nachforderung müssen Sie nicht einfach ignorieren. Widersprechen Sie schriftlich und benennen Sie beides: den Fristablauf nach Satz 3 und die inhaltlichen Punkte. Wer sich nur auf die Frist stützt und damit unerwartet nicht durchdringt, steht sonst ohne Argumente da.
Widerspruch erzeugen lassen
Der Assistent prüft beide Fristen, ordnet Ihren Fall ein und erzeugt ein Schreiben, das den Fristablauf und Ihre inhaltlichen Einwendungen zusammen vorträgt.
Zum FristenrechnerHäufige Fragen
Was ist der Abrechnungszeitraum?
Der Zeitraum, über den abgerechnet wird — meist das Kalenderjahr, also 1. Januar bis 31. Dezember. Er steht auf der Abrechnung. Er darf höchstens zwölf Monate umfassen, muss aber nicht mit dem Kalenderjahr übereinstimmen.
Zählt das Datum auf dem Brief oder der Tag, an dem er ankam?
Der Tag, an dem die Abrechnung bei Ihnen zugegangen ist. Ein Brief mit Datum vom 28.12. ist wertlos, wenn er am 3. Januar im Briefkasten lag. Notieren Sie deshalb den Eingangstag — im Zweifel ist es der Vermieter, der den rechtzeitigen Zugang beweisen muss.
Ich bin schon ausgezogen. Gilt die Frist auch dann?
Ja. Die Zwölf-Monats-Frist gilt unabhängig davon, ob das Mietverhältnis noch läuft. Sie rechnet weiterhin ab dem Ende des Abrechnungszeitraums, nicht ab Ihrem Auszug. Achten Sie darauf, dass der Vermieter Ihre neue Anschrift hat — sonst streiten Sie später über den Zugang.
Der Vermieter hat die Nachzahlung schon von meiner Kaution abgezogen. Was nun?
Wenn die Nachforderung wegen Fristablaufs ausgeschlossen ist, bestand für den Abzug kein Rechtsgrund. Der einbehaltene Betrag ist nach § 812 BGB herauszuverlangen. Fordern Sie ihn schriftlich mit Frist zurück und benennen Sie § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausdrücklich.
Muss ich die Nachzahlung erst einmal zahlen und mich dann beschweren?
Nein. Ist die Forderung nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, müssen Sie nicht zahlen. Widersprechen Sie schriftlich und begründen Sie es — eine Zahlung „unter Vorbehalt“ ist unnötig und macht die Rückforderung nur aufwendiger.
Kein Rechtsrat. Diese Seite erklärt eine gesetzliche Regelung allgemein und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Wir sind keine Rechtsanwälte, keine Behörde und kein Mieterverein. Alle genannten Normen sind verlinkt, damit Sie sie selbst nachlesen können. Ob der Vermieter eine Verspätung ausnahmsweise nicht zu vertreten hat, hängt vom Einzelfall ab und lässt sich hier nicht beurteilen.